江苏省高院印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》

本文摘要：翻新材料和允诺相符、与市场价格差距过于大、样板间里展出的不作为依据……近年来，“精装房”引发的纠纷层出不穷，商品房买卖合同质量纠纷案件愈发集中于翻新质量环节。为规范案件审理，统一裁判尺度，公平确保购房者和房地产开发企业的合法权益，12月16日，江苏高院民六庭印发了《商品翻新房买卖合同翻新质量纠纷案件审理指南》，可供全省法院参照。 这是国内首个专门针对精装房的规范指导意见。

翻新材料和允诺相符、与市场价格差距过于大、样板间里展出的不作为依据……近年来，“精装房”引发的纠纷层出不穷，商品房买卖合同质量纠纷案件愈发集中于翻新质量环节。为规范案件审理，统一裁判尺度，公平确保购房者和房地产开发企业的合法权益，12月16日，江苏高院民六庭印发了《商品翻新房买卖合同翻新质量纠纷案件审理指南》，可供全省法院参照。

这是国内首个专门针对精装房的规范指导意见。扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源亮点1： 交付给房屋翻新质量不应与样板房完全相同记者看见，该《审理指南》首先具体了商品翻新房买卖合同的概念。《指南》列明，“相对于商品毛坯房，商品翻新房，也就是又称的‘精装修房’、《商品住宅翻新一次做到实行导则》所称的‘全装修房’”。

实际获得的房屋与广告或样板房不存在差距，这是令其很多购房者最害怕遇上的情况，而再次发生纠纷后，开发商却往往特别强调“以合约不尽相同”。在《指南》“翻新质量誓约拒绝的确认”中，规定了出卖人的广告宣传、样板房对翻新价格等所作解释和许诺明确确认，对买卖合同的议定和房屋价格的确认有根本性影响，应该视作合约内容。签订合同时对翻新材料品牌、档次的誓约模糊不清，样板间里多是一线品牌，获得房子却找到变为了所谓的“同档品牌”，这也被指出是精装房的众多少见“猫腻”。《指南》规定，商品房翻新房销售时，出卖人设置样板房的，交付给房屋的翻新质量应该与样板房的翻新质量完全相同。

样板房翻新的部品材料、施工质量和品质档次，应该作为翻新质量拒绝的确认依据。商品房买卖合同概括性回避样板房、广告宣传对翻新质量拒绝誓约的，未予反对。商品房买卖合同就交付给房屋的翻新与样板房、广告宣传等不完全一致之处有具体明确的尤其誓约的，从其誓约，但该誓约并未展开提醒或者解释的除外。亮点2：具体何时以翻新价格作为翻新质量拒绝精装房的翻新价格是购房人最注目的项目之一，精装的质量能否超过价格对应的标准更容易产生纠纷。

那么，翻新价格与翻新质量不应以什么不尽相同呢？《指南》具体，当事人对翻新质量拒绝涉及的翻新设计、翻新施工、翻新材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等誓约明确确认，买受人（一般指购房者）主张以誓约翻新价格、宣传翻新价格或者备案翻新价格作为翻新质量拒绝依据的，未予反对。当事人没对翻新质量拒绝做出具体誓约，买受人主张以翻新价格作为翻新质量拒绝的，予以反对。买卖合同誓约翻新价格的，以誓约翻新价格为依据；买卖合同没誓约翻新价格的，以广告宣传翻新价格为依据，没广告宣传价格的以备案翻新价格为依据。当事人誓约的翻新质量拒绝的涉及内容至诉讼时仍无法具体，或者显著足以体现基本翻新价格，或者交付给房屋实际翻新质量与样板房不存在显著差异的，买受人主张依照前款规定以翻新价格作为翻新质量拒绝的，予以反对。

亮点3：得出因质量问题增加翻新价款的计算公式如果翻新质量不合乎誓约包含债权人，出卖人应该分担誓约的违约责任。那么经出卖人命令买受人与第三方翻新企业自行签定翻新合约时呢？《指南》“翻新质量不合乎誓约的责任”中回应，在这种情况下，对于翻新质量债权人有誓约的从其誓约，但不影响出卖人违约责任的分担。记者注意到，对于买受人催促中止商品翻新房买卖合同和赔偿损失的，法院予以反对的情形，除了“如遇上因翻新质量问题严重影响长时间居住于用于”，《指南》还规定了“不存在如翻新环保质量不合格等依法不得交付使用”。

对翻新实际价值显著高于誓约翻新价格的违约责任，当事人没誓约或者誓约未知，买受人催促出卖人分担增加房屋翻新部分价款的违约责任的，法院予以反对。《指南》规定增加翻新价款，一般以保持合约誓约交易条件均衡性为原则按“同比减少”规则核算明确数额。具体方法为，以房屋交付给条件成就买受人应该福岛正则为评估时点，以房屋所在地房屋翻新市场价格为基准，对实际翻新价格和誓约翻新价格展开评估，实际翻新估价与誓约翻新估价比例的差额与翻新部分销售价格的乘积，即为增加翻新价款的数额，计算公式为（1－实际翻新估价/誓约翻新估价）×翻新价格。

■律师观点为“精装房”翻新质量少见纠纷得出“众说纷纭”那么，这份《审理指南》的实施有何意义，又有哪些亮点呢？扬子晚报记者专访了江苏亿贤律师事务所的徐旭东律师。徐旭东指出，这份《审理指南》最重要的意义在于为“精装房”翻新质量的少见纠纷得出了“众说纷纭”。

他回应，《审理指南》厘清了纠纷背后的合约关系，对质量誓约高于价格誓约，规定问题相当严重可拒绝接受福岛正则房屋。尤其是具体了广告宣传、样板房可作为质量标准，出卖人负起质量合格证明责任，增加翻新价款按“同比减少”规则核算，这些都是老百姓出售精装房时尤为注目的问题。

而翻新环保不合格可以解除合同，也可以拒绝赔偿损失，沦为了这份《指南》的一个亮点。“老百姓打官司，缺少专业知识，所以举证责任沦为质量纠纷诉讼的胜负最重要因素。”徐旭东告诉他记者，按指南规定买房人只要可行性证明翻新不存在质量问题才可，卖房人则必须明确证明质量否合格或合乎誓约。

徐旭东指出，这份《审理指南》在确保购房者权益的同时，也确保了房地产开发企业的合法权益。

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